Immobilien in München: Lohnt sich jetzt der Kauf?
Der Immobilienmarkt in München ist für viele Kaufinteressenten weiterhin äußerst attraktiv. Doch mit den steigenden Bauzinsen und der veränderten Marktdynamik stellt sich die Frage: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu erwerben? In diesem Artikel beleuchten wir die aktuellen Zinsen, die Vor- und Nachteile eines Kaufs sowie die langfristigen Perspektiven für Immobilieninvestitionen in München.
Aktuelle Zinslage – Einfluss auf den Markt
Die Bauzinsen haben sich nach dem historischen Tiefpunkt der vergangenen Jahre spürbar erhöht. Während 2021 noch Zinssätze von unter 1 % möglich waren, liegen die aktuellen Konditionen für Baufinanzierungen je nach Laufzeit und Bonität zwischen 3 % und 4 % (Stand: Februar 2025). Diese Entwicklung resultiert aus der restriktiveren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die als Reaktion auf die steigende Inflation den Leitzins mehrmals angehoben hat.
In einem hochpreisigen Markt wie München haben diese gestiegenen Zinsen deutliche Auswirkungen auf die Finanzierungsmöglichkeiten. Die monatliche Belastung für Kreditnehmer steigt, was bedeutet, dass viele Kaufinteressenten sich kleinere oder günstigere Objekte suchen müssen oder ihre Kaufentscheidung überdenken. Dennoch gibt es überzeugende Argumente, die weiterhin für den Erwerb einer Immobilie sprechen.
Vorteile eines Immobilienkaufs trotz höherer Zinsen
1. Stabilität und Werterhalt
München gilt als einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands und belegt im europäischen Städteranking jahrelang konstante Spitzenplätze. Trotz temporärer Schwankungen haben Immobilien in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich an Wert gewonnen. Während andere Anlageklassen von starken Volatilitäten betroffen sein können, bleiben Immobilien eine sichere Kapitalanlage. Experten prognostizieren, dass die hohe Nachfrage nach Wohnraum in München trotz steigender Finanzierungskosten weiterhin den Markt stützen wird. Wer langfristig plant, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit von weiter steigenden Preisen profitieren.
2. Inflationsschutz
Immobilien gelten als bewährter Schutz vor Inflation. Während Geld auf dem Konto durch Inflation an Kaufkraft verliert, behalten Immobilien in der Regel ihren Wert oder steigen im Preis. Besonders in Ballungsräumen wie München, wo das Angebot an Wohnraum begrenzt ist, bleibt die Wertsteigerung konstant.
3. Möglichkeiten zur Zinssicherung
Mit einer langfristigen Zinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre) können sich Kreditnehmer vor weiteren Zinserhöhungen schützen. Einige Banken bieten zudem Sondertilgungsmöglichkeiten oder flexible Modelle zur Zinsanpassung an, die eine gewisse finanzielle Flexibilität ermöglichen. Wer eine Immobilie erwirbt und sich frühzeitig einen festen Zinssatz sichert, kann von möglichen künftigen Zinssenkungen profitieren, indem er Optionen zur Umschuldung prüft.
4. Mietpreise steigen weiter
München hat nach wie vor eine der höchsten Mietpreissteigerungen in Deutschland. Laut aktuellen Marktanalysen sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, und es gibt keine Anzeichen für eine Trendumkehr. Ein Immobilienkauf kann daher langfristig eine kostengünstigere Alternative zur Miete sein, da Mieterhöhungen langfristig vermieden werden können.
Nachteile und Risiken beim Immobilienkauf
1. Höhere monatliche Belastung
Durch die gestiegenen Zinsen verteuert sich die Finanzierung, was zu einer höheren monatlichen Kreditrate führt. Wer knapp kalkuliert, sollte besonders auf eine solide Finanzierungsstrategie achten und die Tragbarkeit der monatlichen Rate realistisch bewerten.
2. Eigenkapitalanforderungen steigen
Banken erwarten heute oft ein höheres Eigenkapital als noch vor einigen Jahren. Wer wenig Eigenkapital hat, muss unter Umständen schlechtere Konditionen in Kauf nehmen oder höhere Tilgungsraten akzeptieren. Dies kann den Kauf für manche Interessenten erschweren.
3. Mögliche Preisrückgänge in der Kurzfristperspektive
Während der Münchner Immobilienmarkt langfristig stabil bleibt, sind kurzfristige Preisrückgänge in wirtschaftlich unsicheren Zeiten möglich. Steigende Zinsen können zu einer geringeren Nachfrage führen, was temporär auf die Kaufpreisentwicklung drückt. Wer jedoch langfristig denkt und sich nicht von kurzfristigen Preisschwankungen beirren lässt, wird davon kaum betroffen sein.
Aktuelle Entwicklungen im Münchner Immobilienmarkt
Neben der Zinspolitik gibt es weitere aktuelle Entwicklungen, die Kaufinteressenten beachten sollten. Experten beobachten nach einem durchaus überhitzten Immobiliengeschehen eine erkennbare Marktberuhigung, da sich einige Käufer aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten zurückhalten (müssen). Dies führt dazu, dass sich Immobilien nicht mehr so schnell verkaufen wie noch vor drei oder mehr Jahren. Im Allgemeinen entspannt diese Situation aber den Immobilienmarkt und führt üblicherweise zu einer soliden Grundlage, um vorausschauende Investitionsentscheidungen treffen zu können.
Dennoch bleibt die Nachfrage in München höher als das Angebot, um so mehr Neubauvorhaben in den letzten zwei Jahren deutlich zurückgegangen sind. Auch im Zuge vorangegangener Preiskorrekturen könnten sich nun wieder interessante Einstiegsmöglichkeiten ergeben. Das Meinungsbild der unentschlossenen, verunsicherten oder zögerlichen Kaufinteressenten bremsen den Markt derzeit noch. Diese Situation kann sich jedoch auch wieder schnell auflösen, wenn zusätzliche positive Impulse dem Markt neue Schubkraft geben. Eines ist jedoch offensichtlich: Spielraum für stagnierende Baupreise ist aufgrund von Lohnentwicklungen begrenzt und kann nur durch effizientes Bauen sowie bürokratischen Abbau stabilisiert werden. Ebenso haben Grundstückspreise angebots- und nachfragebedingt in einem engen Markt wie München wenig Rückfallpotenzial, so Ralf Mejovsek, Immobilienexperte und Projektpartner der Hönninger Wohnbau GmbH.
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf in München?
Trotz der gestiegenen Zinsen bleibt München ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Wichtige Faktoren, die bei der Entscheidung eine Rolle spielen sollten:
- Eigenkapitalquote: Wer mindestens 20-30 % Eigenkapital einbringt, sichert sich bessere Konditionen und verringert die monatliche Belastung.
- Zinsbindung: Eine längere Zinsbindung kann Planungssicherheit bieten und das Risiko steigender Zinsen minimieren.
- Immobilienart: Eigentumswohnungen in gefragten Lagen haben auch langfristig hohe Wertstabilität und sind weiterhin stark nachgefragt.
- Mietpreisentwicklung: Die steigenden Mieten sprechen für einen Kauf, da die monatliche Belastung für einen Kredit oft nicht viel höher als die Miete ist.
- Marktpreisentwicklung: Durch die Marktberuhigung eröffnen sich für Käufer neue Möglichkeiten für Ihre langfristige Investitionsentscheidung.
Fazit: Immobilienkauf in München bleibt eine gute Entscheidung
Auch wenn die Zinsen aktuell höher sind als noch vor wenigen Jahren, sprechen viele Argumente für den Immobilienkauf in München. Der Markt bleibt langfristig stabil, und die hohe Nachfrage nach Wohnraum bietet gute Chancen für Werterhalt und Wertsteigerung. Wer eine solide Finanzierungsstrategie verfolgt, langfristig denkt und das passende Objekt findet, kann weiterhin von einer sicheren und wertbeständigen Investition profitieren. Zudem bieten die aktuellen Marktbedingungen Potenzial für gute Kaufgelegenheiten, insbesondere für gut vorbereitete Käufer mit ausreichendem Eigenkapital.
