Nebenkosten beim Neubau – Was beim Immobilienkauf zusätzlich anfällt
Beim Kauf einer Neubauimmobilie ist der Blick häufig auf den reinen Kaufpreis gerichtet. Doch dieser bildet nur einen Teil der Gesamtkosten. Wer zum ersten Mal eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, wird im Lauf des Kaufprozesses mit Zusatzkosten, den sogenannten Nebenkosten zu tun haben – Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und gerne unterschätzt werden. Besonders in Regionen wie Bayern oder im Raum München, wo die Immobilienpreise hoch sind, kann das einen nicht unerheblichen Betrag ausmachen. Umso wichtiger ist es, frühzeitig für Transparenz zu sorgen und realistisch zu planen.
Was sind Nebenkosten beim Neubau?
Nebenkosten sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf entstehen, aber nicht im Kaufpreis enthalten sind. Dazu gehören beispielsweise Steuern, Gebühren und Notarkosten, aber auch mögliche Kosten für Erschließung, Sonderwünsche, Einrichtungen oder Versicherungen. Bei einem Neubau können die Nebenkosten je nach Ausstattung und individueller Situation zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
Wer plant, eine Neubauwohnung zu kaufen, sollte sich also nicht nur die Frage stellen: „Kann ich mir die Immobilie leisten?“, sondern auch: „Habe ich die Nebenkosten im Blick?“
Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick
Damit Sie von Anfang an den vollen Überblick behalten, finden Sie hier die wichtigsten Nebenkosten aufgelistet – mit einem besonderen Fokus auf die Situation in Bayern.
1. Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern)
Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt in Bayern eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises an. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 900.000 € entspricht das bereits 31.500 €.
2. Notarkosten und Grundbuchgebühren (~1,5 %)
Die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Ebenso die Eintragung im Grundbuch, ggf. zuzüglich der Bestellung von Grundpfandrechten, insbesondere der Grundschuld. Zusammen betragen diese Kosten etwa 1,5 % des Kaufpreises – also rund 13.500 € bei einem Kaufpreis von 900.000 €.
3. Maklerprovision (nur bei Maklerbeteiligung)
Gerade bei Neubauten ist ein Makler nicht immer involviert. Falls doch, liegt die Provision ortsüblich häufig bei 3,57 % (inkl. MwSt.) – also etwa 32.130 € bei 900.000 €. Wichtig: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. Die einzelnen neuen Regelungen hierzu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 656a bis § 656d verankert worden.
4. Anschluss- und Erschließungskosten
Bei schlüsselfertigen Neubauten sind diese Kosten meistens bereits im Kaufpreis enthalten – aber nicht immer. Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation oder Fernwärme können – je nach Projekt und vertraglicher Vereinbarung – zusätzliche Kosten verursachen. Diese sollten im Kaufvertrag klar geregelt sein, sofern dies nicht schon die Baubeschreibung als Anlage zum Kaufvertrag vorsieht.
5. Kosten für Sonderwünsche
Die Umsetzung individueller Ausstattungswünsche bei z. B. Böden, Bad-Design oder Smart-Home-Lösungen kann wegen höherem Arbeitsaufwand oder Materialkosten Aufpreise bedeuten. Je nach Umfang und Qualität der gewählten Ausstattung können sich die Zusatzkosten zu einem nicht unerheblichen Betrag summieren.
6. Versicherungen
Mit dem Eigentum kommen auch neue Verantwortungen: Eine Wohngebäudeversicherung ist Pflicht, gegebenenfalls auch eine Bauleistungs- oder Feuerrohbauversicherung – je nach Baufortschritt und Kauf- bzw. Finanzierungsmodell. Beim Wohnungskauf sind während der Bauphase diese Versicherungen üblicherweise inbegriffen, lediglich die jährliche Wohngebäudeversicherung wird durch die Eigentümergemeinschaft mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten finanziert.
7. Weitere Kosten: Umzug, Einrichtung, Außenanlagen
Diese Posten werden gerne vergessen – schlagen aber durchaus zu Buche. Ein professioneller Umzug, neue Möbel, eine neue Küche oder die Gestaltung der Terrasse und Außenanlagen summieren sich schnell.
Beispielrechnung: Was kommt realistisch zusammen?
Nehmen wir an, Sie kaufen eine moderne Neubauwohnung in München mit einem Kaufpreis von 900.000 €. Wie könnten die Nebenkosten konkret aussehen?
| Kostenart | Prozentsatz / Annahme | Betrag in € |
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,5 % | 31.500 € |
| Notar & Grundbuch | 1,5 % | 13.500 € |
| Makler (wenn beteiligt) | 3,57 % | 32.130 € |
| Sonderwünsche | pauschal geschätzt | 10.000 € |
| Einrichtung & Umzug | individuell, hier: | 20.000 € |
| Gesamtkosten (Beispiel) | ca. 107.130 € |
Das Beispiel zeigt: Über 100.000 € an Nebenkosten sind keine Seltenheit – und das ganz ohne Bauverzögerung, Inflation oder Sonderauslagen.
Tipps für Käufer: So vermeiden Sie böse Überraschungen
- Frühzeitig informieren: Lassen Sie sich alle Kosten transparent aufschlüsseln – auch die außerhalb des eigentlichen Kaufpreises.
- Rücklagen einplanen: Unerwartete Ausgaben sind bei jeder Immobilie möglich – besonders bei individuellen Wünschen.
- Finanzierung weitsichtig gestalten: Planen Sie nicht „auf Kante“, sondern mit einem Puffer. Das sorgt für Sicherheit und besseren Schlaf. Achten Sie auch darauf, ob sie während der Bauphase eine Zwischenfinanzierung benötigen bzw. ob oder wann ihre finanzierende Bank Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge fordert.
Fazit: Transparenz schafft Vertrauen
Der Kauf einer Neubauimmobilie ist eine weitreichende Entscheidung – finanziell wie emotional. Wer sich gut informiert und auch die Nebenkosten realistisch einplant, kann den Kauf mit einem guten Gefühl abschließen. Transparenz ist dabei das A und O.
Ihre zusätzlichen Vorteile bei der Hönninger Wohnbau GmbH: Bei uns kaufen Sie provisionsfrei, das bedeutet, Sie zahlen keine Maklergebühren. Ihre Ausstattungswünsche setzen wir gerne um und kalkulieren bzw. besprechen mit Ihnen vorab die anfallenden Zusatzkosten. Denn nicht nur der Kaufpreis entscheidet, ob eine Immobilie die richtige für Sie ist – sondern das Gesamtpaket.
