Immobilienwissen & Markttrends
Marktreport Münchner Westen: Angebot, Nachfrage und Preise in Aubing, Lochhausen und Langwied
16. August 2026
Wer im Münchner Westen nach einem Zuhause sucht, hört schnell drei Ortsnamen in einem Atemzug: Aubing, Lochhausen und Langwied. Zusammen bilden sie den 22. Stadtbezirk, flächenmäßig einen der größten der Stadt und zugleich einen, in dem sich in den kommenden Jahren so viel bewegen wird wie kaum irgendwo sonst in München. Grund genug, den Wohnungsmarkt hier regelmäßig genauer anzuschauen.
Mit diesem Artikel starten wir unseren Marktreport Münchner Westen. Im ersten Teil geht es um die Grundlagen: Wie sehen Angebot und Nachfrage aus, und was kostet Wohnen im Bestand und im Neubau?
Ein Bezirk mit drei Gesichtern
Der Bezirk vereint drei ehemals selbstständige Orte, die bis heute sehr unterschiedlich geprägt sind. Aubing hat einen gewachsenen Ortskern mit dörflichem Charakter, daneben aber auch die Großsiedlungen Neuaubing-West und Am Westkreuz aus den 1960er Jahren, die dem Stadtteil seine städtische Seite gegeben haben. Lochhausen und Langwied sind von dieser Verdichtung weitgehend verschont geblieben. Hier dominieren Einfamilien- und Reihenhäuser, dazwischen liegen noch immer landwirtschaftliche Betriebe und Gärtnereien.
Diese Unterschiede in der Bebauung schlagen sich direkt in den Quadratmeterpreisen nieder. Wer im Bezirk kauft, bezahlt je nach Ortsteil und Umgebung spürbar unterschiedliche Preise: Wohnungen in den Großsiedlungen von Neuaubing liegen deutlich unter dem Bezirksschnitt, während kleinteilige Lagen mit Reihen- und Einfamilienhäusern in Lochhausen und Langwied sowie Objekte in der Nähe der Seen zu den teuersten Adressen im Münchner Westen zählen. Ein Durchschnittswert für den gesamten Bezirk ist deshalb immer nur eine grobe Orientierung.
Was alle drei Orte verbindet, ist die Nähe zum Grün. Rund um den Langwieder See und den Lußsee wurde ein etwa 120 Hektar großes Naherholungsgebiet angelegt, das zu den beliebtesten Badeplätzen der Stadt zählt. Und mit der S3 und der S4 sind Hauptbahnhof und Marienplatz in rund 20 Minuten erreichbar. Diese Mischung aus ruhiger Wohnlage und guter Anbindung ist der Kern dessen, was den Bezirk für Familien, Paare und Alleinlebende gleichermaßen interessant macht.
Die Nachfrage: Wachstum mit Ansage
Kaum ein Stadtbezirk wird in den kommenden zwei Jahrzehnten so stark wachsen wie der Münchner Westen. Die aktuelle Bevölkerungsprognose des Statistischen Amts der Landeshauptstadt rechnet für Aubing-Lochhausen-Langwied bis 2045 mit einem Zuwachs von über 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern. Das ist der höchste Wert aller Münchner Bezirke, die Bevölkerung würde sich damit nahezu verdoppeln. Treiber ist vor allem der neue Stadtteil Freiham, in dem nach den Plänen der Stadt einmal 25.000 bis 30.000 Menschen leben sollen. Bereits heute wohnen dort mehrere Tausend.
Mit dem Zuzug wird der Bezirk auch jünger. Das Durchschnittsalter soll bis 2045 um gut zwei Jahre sinken, weil vor allem Familien und junge Haushalte in die neuen Quartiere ziehen. Für den Wohnungsmarkt bedeutet das: Die Nachfrage nach Wohnraum im Münchner Westen bleibt auf absehbare Zeit strukturell hoch. Und sie wird weiter gestützt durch Infrastruktur, die noch im Bau ist: Die Verlängerung der U5 nach Pasing und später nach Freiham, der Bildungscampus, der Sportpark und ein 58 Hektar großer Landschaftspark am westlichen Rand.
Das Angebot: Bestand trifft Neubau
Auf der Angebotsseite steht ein breiter Bestand aus mehreren Jahrzehnten: Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre in Neuaubing, Reihenhaussiedlungen aus den 1980er und 1990er Jahren, dazu die denkmalgeschützte Siedlung am Gößweinsteinplatz aus den 1930ern. Neubau entsteht derzeit vor allem in Freiham, wo der erste Realisierungsabschnitt mit rund 4.400 Wohnungen seit 2016 gebaut wird. Der zweite Abschnitt mit weiteren 6.600 Wohnungen ist beschlossen, der Baubeginn für 2028 vorgesehen.
Außerhalb von Freiham ist Neubau im Bezirk dagegen ein knappes Gut. Freie Grundstücke in den gewachsenen Ortslagen sind selten, und wo gebaut wird, entstehen meist überschaubare Projekte mit wenigen Dutzend Einheiten. Das spiegelt eine Entwicklung, die den gesamten Münchner Markt betrifft: Nach Angaben des Gutachterausschusses wurden 2025 in München 1.378 Neubauwohnungen verkauft. Zwischen 2017 und 2021 waren es jährlich rund 3.000. Die Zahl erholt sich zwar vom Tief des Jahres 2023, liegt aber weiterhin deutlich unter dem, was die Stadt braucht.
Insgesamt hat sich der Münchner Markt 2025 spürbar belebt. Mit rund 12.500 Transaktionen stieg die Zahl der Verkäufe gegenüber dem Vorjahr um 14 Prozent und erreichte wieder das Niveau der Jahre 2017 bis 2020. Der Gutachterausschuss beschreibt die Lage als weitgehend ausgeglichen: Es wird gekauft und verkauft, ohne dass eine Seite eine deutlich stärkere Verhandlungsposition hätte.
Die Preise im Bestand
Der 22. Stadtbezirk gilt in der Systematik des Gutachterausschusses als durchschnittliche Wohnlage. Das klingt nüchtern, ist für Kaufinteressenten aber eine gute Nachricht, denn es bedeutet ein Preisniveau, das innerhalb der Stadtgrenzen selten geworden ist. Die großen Immobilienportale weisen für Eigentumswohnungen im Bezirk im Frühjahr und Sommer 2026 durchschnittliche Angebotspreise von rund 6.750 bis 6.900 Euro pro Quadratmeter aus. Die Spanne ist dabei groß: Sie reicht von unter 4.000 Euro für sanierungsbedürftige Wohnungen in einfachen Lagen bis über 11.000 Euro für hochwertige Objekte, etwa in Seenähe.
Für Häuser liegen die Angebotspreise im Schnitt bei etwa 7.500 bis 7.900 Euro pro Quadratmeter, wobei Reihenhäuser in Lochhausen und Langwied das Bild prägen. Die Bodenpreise für individuelles Wohnbauland lagen 2025 laut Gutachterausschuss in Aubing bei knapp 1.800 Euro pro Quadratmeter, rund ein Viertel unter den Höchstständen von 2022.
Wie stark das Baujahr den Preis bestimmt, zeigt der Blick auf die stadtweiten Zahlen für Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen: Wohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren wurden 2025 im Mittel für rund 6.500 Euro pro Quadratmeter verkauft, Objekte aus den 2000er Jahren für etwa 8.250 Euro und Wohnungen aus den 2010er Jahren für rund 9.150 Euro. Der Zustand und vor allem die energetische Qualität entscheiden damit über mehrere Tausend Euro je Quadratmeter. Der Gutachterausschuss beobachtet, dass energieeffiziente Wohnungen deutlich schneller Käufer finden als ältere Objekte mit ungünstigen Grundrissen oder schwacher Energiebilanz.
Die Preise im Neubau
Neubau ist teurer als Bestand, und der Abstand ist in München beträchtlich. Für Neubauwohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen ermittelte der Gutachterausschuss 2025 einen mittleren Kaufpreis von rund 9.950 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht dem Niveau der beiden Vorjahre und liegt etwa zehn Prozent unter dem Höchststand von 2022. Bemerkenswert ist, dass der Abstand zu den guten Lagen fast verschwunden ist: Dort lag der Durchschnitt bei 10.100 Euro, nach 12.450 Euro noch im Jahr 2023. Käuferinnen und Käufer achten angesichts der Finanzierungszinsen stärker auf die Gesamtsumme, und davon profitieren Lagen mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.
Im Münchner Westen liegen frei finanzierte Neubauwohnungen nach Beobachtungen von Maklern und Portalen meist zwischen etwa 7.200 und 9.800 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Projektgröße. Damit bewegt sich der Bezirk auch im Neubau unter dem gesamtstädtischen Schnitt. Diese Spanne wird allerdings stark von den großen Quartieren in Freiham geprägt. Kleinteiliger Neubau in den gewachsenen Ortslagen, etwa Mehrfamilienhäuser mit wenigen Einheiten oder Reihenhäuser in Alt-Aubing, Lochhausen und Langwied, liegt in der Regel oberhalb dieser Werte.
Der Aufpreis gegenüber dem Bestand hat handfeste Gründe: moderne Haustechnik, deutlich niedrigere Energiekosten, Barrierefreiheit, Tiefgarage, aktueller Schall- und Brandschutz sowie eine Gewährleistung, die beim Kauf einer Bestandswohnung fehlt. Wer die Folgekosten über zehn oder zwanzig Jahre mitrechnet, sieht den Unterschied in einem anderen Licht.
Ein Blick auf die Mieten
Für Kapitalanleger und für alle, die Kaufen und Mieten gegeneinander abwägen, lohnt ein Blick auf den Mietmarkt. Die Angebotsmieten für Wohnungen im Bezirk liegen laut Portaldaten 2026 zwischen rund 20 und 23 Euro pro Quadratmeter, bei Neubau und Erstbezug darüber. Stadtweit werden für Erstbezüge derzeit Mieten von durchschnittlich gut 28 Euro aufgerufen. Die Mieten im Münchner Westen sind zuletzt nur noch moderat gestiegen, bleiben aber auf einem Niveau, das die Kaufentscheidung für viele Haushalte rechnerisch attraktiv macht.
Fazit: Ein Markt mit Substanz
Der Wohnungsmarkt in Aubing, Lochhausen und Langwied steht auf einem soliden Fundament. Die Nachfrage ist durch den prognostizierten Bevölkerungszuwachs auf Jahre hinaus gesichert, das Angebot an Neubau außerhalb von Freiham bleibt begrenzt, und die Preise liegen im Bestand wie im Neubau spürbar unter dem Münchner Durchschnitt. Nach den Korrekturen der Jahre 2022 und 2023 hat sich das Preisniveau stabilisiert, in den günstigeren Segmenten zeigen sich erste Aufwärtsbewegungen. Wer im Münchner Westen kaufen möchte, findet derzeit einen Markt, in dem sich Angebote in Ruhe vergleichen lassen.