Die Unterschrift ist gesetzt, der Notar hat den Kaufvertrag verlesen, und auf dem Heimweg stellt sich ein gutes Gefühl ein: Die eigene Wohnung ist gekauft. Kurz darauf folgt meist die Frage, was eigentlich als Nächstes kommt. Zwischen Notartermin und Einzug liegen bei einem Neubau oft viele Monate, und in dieser Zeit gibt es einiges zu erledigen. Wer die Aufgaben kennt und sinnvoll verteilt, erlebt diese Phase entspannt und kann sich auf das Wichtigste freuen: das Ankommen im neuen Zuhause.
Die ersten Wochen: Post vom Notar und vom Finanzamt
Nach der Beurkundung kümmert sich zunächst der Notar um die nächsten Schritte. Er beantragt beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung. Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, bis Sie endgültig als Eigentümer im Grundbuch stehen. Eine Bestätigung darüber erhalten Sie in der Regel per Post, ebenso eine Abschrift des Kaufvertrags.
Etwas später meldet sich das Finanzamt mit dem Bescheid zur Grunderwerbsteuer. In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises. Gezahlt wird meist innerhalb eines Monats nach Zugang des Bescheids, die genaue Frist steht im Schreiben. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung im Grundbuch möglich ist. Es lohnt sich also, diesen Bescheid zügig zu bearbeiten.
Wenn Sie den Kauf finanzieren, ist jetzt ein guter Zeitpunkt für ein weiteres Gespräch mit Ihrer Bank. Klären Sie, wann welche Beträge abgerufen werden und ab wann Bereitstellungszinsen anfallen. Je nach Vertrag wird der Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt fällig oder in einem Betrag nach Fertigstellung. Das beeinflusst, wie Sie Ihre Finanzierung am besten planen.
Ein praktischer Tipp: Legen Sie gleich zu Beginn einen Ordner an, auf Papier oder digital. Kaufvertrag, Baubeschreibung, Grundrisse, Teilungserklärung und alle Schreiben von Notar, Bank und Bauträger finden dort ihren Platz. Spätestens bei der Übergabe werden Sie froh darüber sein.
Während der Bauzeit: planen, mitgestalten, vorfreuen
Bei einer Neubauwohnung gibt es häufig die Möglichkeit, Ausstattungsdetails mitzubestimmen. Bodenbeläge, Fliesen oder Sanitärobjekte werden oft in einer Bemusterung ausgewählt. Achten Sie auf die Fristen, die Ihnen dafür genannt werden, denn ab einem bestimmten Baufortschritt lassen sich Änderungen kaum noch umsetzen. Das gilt auch für Sonderwünsche wie zusätzliche Steckdosen oder Netzwerkanschlüsse.
Die Bauzeit ist außerdem die beste Gelegenheit, das neue Zuhause gedanklich einzurichten. Mit dem Grundriss lassen sich Möbel maßstabsgetreu planen. Passt das Sofa an die gewünschte Wand? Wo steht der Esstisch am schönsten? Welche Leuchten braucht es in welchem Raum? Wer das früh klärt, vermeidet Fehlkäufe und kann Lieferzeiten für neue Möbel oder eine Küche gut einplanen.
Viele Bauträger bieten während der Bauphase Besichtigungstermine an. Nutzen Sie diese Gelegenheiten. Sie bekommen ein Gefühl für Raumgrößen und Lichtverhältnisse, und manches Detail lässt sich vor Ort besser beurteilen als auf dem Plan.
Rund drei Monate vorher: den Umzug organisieren
Sobald der Übergabetermin feststeht, beginnt die Umzugsplanung. Wer zur Miete wohnt, denkt zuerst an die Kündigungsfrist, die für Mieter in der Regel drei Monate beträgt. Ein kleiner Puffer zwischen Übergabe und Auszug nimmt Druck aus dem Zeitplan, etwa für Malerarbeiten oder den Aufbau der Küche.
Danach folgt eine Reihe von Aufgaben, die sich gut nacheinander erledigen lassen:
- die Hausratversicherung auf die neue Adresse umstellen
- Angebote von Umzugsunternehmen einholen oder Helfer und Transporter organisieren
- eine Halteverbotszone vor der alten und der neuen Adresse rechtzeitig bei der Stadt beantragen
- Internet- und Telefonanschluss früh beauftragen, da Anbieter oft mehrere Wochen Vorlauf brauchen
- einen Stromlieferanten für die neue Wohnung auswählen
- einen Nachsendeauftrag bei der Post einrichten
Der große Tag: Abnahme und Übergabe
Vor dem Einzug steht die Abnahme. Gemeinsam mit dem Bauträger gehen Sie durch die Wohnung und prüfen, ob alles vertragsgemäß ausgeführt wurde. Nehmen Sie sich dafür Zeit, wählen Sie einen Termin bei Tageslicht und bringen Sie am besten eine zweite Person mit. Kleinere Mängel wie ein Kratzer im Fensterrahmen oder eine klemmende Tür sind bei Neubauten nicht ungewöhnlich. Wichtig ist, dass sie im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. So ist klar geregelt, was noch nachgebessert wird. Wer sich zusätzliche Sicherheit wünscht, kann einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen.
Neben Ihrer eigenen Wohnung, dem Sondereigentum, wird auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen, also etwa Treppenhaus, Dach oder Tiefgarage. Das geschieht häufig in einem eigenen Termin. Ab der Abnahme läuft die Gewährleistung, die für Bauleistungen in der Regel fünf Jahre beträgt.
Bei der Übergabe werden die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung notiert und die Schlüssel ausgehändigt. Damit gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie über. Die Umschreibung im Grundbuch folgt, sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, und kann einige Wochen bis Monate dauern.
Angekommen: die ersten Wochen im neuen Zuhause
Nach dem Einzug bleiben noch ein paar Formalitäten. Innerhalb von zwei Wochen ist die Ummeldung beim Bürgerbüro fällig. Welche Unterlagen Sie dafür mitbringen sollten, verrät ein kurzer Blick auf die Website Ihrer Stadt oder Gemeinde. Danach informieren Sie Bank, Arbeitgeber, Versicherungen und den Beitragsservice über die neue Adresse.
Mit dem Kauf werden Sie außerdem Teil der Eigentümergemeinschaft. Die Hausverwaltung meldet sich mit Informationen zum Hausgeld, das monatlich für gemeinschaftliche Kosten wie Reinigung, Versicherung oder Rücklagen anfällt. Die erste Eigentümerversammlung ist eine gute Gelegenheit, die Nachbarn kennenzulernen und gemeinsame Themen zu besprechen.
Ein Hinweis speziell für Neubauten: Estrich und Putz geben in den ersten Monaten noch Feuchtigkeit ab. Regelmäßiges Stoßlüften und gleichmäßiges Heizen sorgen für ein angenehmes Raumklima. Große Möbel stehen anfangs am besten mit einigen Zentimetern Abstand zur Außenwand.
Fazit
Die Zeit zwischen Notartermin und Einzug ist eine Phase voller Vorfreude und voller kleiner Aufgaben. Mit einem guten Überblick, einem sortierten Ordner und etwas Vorlauf bei den wichtigen Terminen lässt sie sich gut meistern. Und wenn dann die Kisten ausgepackt sind und das erste Frühstück auf dem eigenen Balkon genossen werden kann, ist der Aufwand schnell vergessen.